A rövid távú lakáskiadás, a második otthonok és az üresen álló ingatlanok kerültek az Európai Bizottság új lakhatási javaslatának célkeresztjébe. Brüsszel nagyobb mozgásteret adna a helyi önkormányzatoknak, hogy felléphessenek a lakhatási nehézségekkel küzdő térségekben.

A változások Magyarországon leginkább Budapest és a Balaton ingatlanpiacán lehetnek érdekesek, ahol a turizmus, a befektetési célú lakásvásárlások és az állandó lakosság lakhatási igényei egyaránt alakítják a keresletet – írja a penzcentrum.hu.

Komoly változások várhatók az európai lakáspolitikában, hiszen az Európai Bizottság szeptemberben bemutatta a megfizethető lakhatásról szóló jogszabályjavaslatát, amely az Affordable Housing Act névre hallgat.

A Pénzcentrum szerkesztőségéhez eljuttatott dokumentum közös uniós keretet teremtene a lakhatási válság kezelésére. A kezdeményezés egyik legfontosabb újdonsága, hogy a tagállamok és a helyi önkormányzatok világosabb jogi feltételek mellett korlátozhatnák a lakóingatlanok bizonyos felhasználási módjait, amennyiben azok bizonyíthatóan súlyosbítják a helyi lakáshiányt vagy megfizethetőségi problémákat.

Az új lakhatási rendelettervezet ugyanakkor nem vezetne be egységes európai tilalmat sem a rövid távú lakáskiadásra, sem a második otthonok vásárlására. Ehelyett lehetőséget teremtene arra, hogy az érintett térségek saját lakáspiaci helyzetük alapján döntsenek a szükséges intézkedésekről. A Bizottság szerint a lakhatási döntések továbbra is nemzeti, regionális és helyi hatáskörben maradnának.

Ez a baj a lakáspiac működésével

Az Európai Bizottság adatai szerint az elmúlt tíz évben az uniós lakásárak több mint 60 százalékkal, az átlagos bérleti díjak pedig mintegy 20 százalékkal emelkedtek. A lakhatási problémák így már nem kizárólag az alacsony jövedelműeket érintik, hiszen a fiatalok, a családok és a középosztály egyre nagyobb része nehezen talál megfizethető otthont. Eközben a rövidtávú szálláskiadás 93 százalékkal emelkedett a legutóbb vizsgált időszakban, 2018 és 2024 között.

Az uniós döntéshozók szerint a lakhatási válság egyik legfontosabb összetevője pont az, hogy a meglévő ingatlanállomány nem mindenhol szolgálja az állandó lakhatást. Egyes népszerű turisztikai térségekben a lakásokat egyre nagyobb arányban hasznosítják rövid távú szálláshelyként, vagy második otthonként.

A tartósan üresen álló ingatlanok nyilvánvalóan csökkenthetik a helyben élők számára ténylegesen elérhető kínálatot. A dokumentum alapján mindez ott okozhat leginkább feszültséget, ahol eleve kevés a megfizethető lakás, miközben a turizmus vagy a befektetői kereslet tovább növeli az ingatlanárakat. Az Európai Bizottság ezért többek között a meglévő lakásállomány hatékonyabb felhasználásával kezelné a problémát.

Egyre több a lakhatási nehézségekkel küzdő terület

Az új szabályozás egyik központi eleme az úgynevezett „housing stress area”, vagyis a lakhatási nehézségekkel küzdő terület fogalma. Ezek olyan városok, városrészek vagy térségek lehetnek, ahol a lakásárak és a helyi jövedelmek közötti különbség már olyan jelentős, hogy az állandó lakhatás egyre nehezebben biztosítható.

A megfizethető lakhatásról szóló jogszabályjavaslat emiatt konkrét feltételeket határoz meg:

– az egyik legfontosabb, hogy egy átlagos méretű lakás ára elérje vagy meghaladja az egy főre jutó éves rendelkezésre álló jövedelem nyolcszorosát,
– emellett vizsgálni kellene, hogy ez az arány romlott-e az elmúlt tíz évben,
– vagy beavatkozás nélkül várható-e érdemi javulás a következő három évben.

A minősítés tehát több dologtól függ majd, például, hogy egy adott településen drágák-e az ingatlanok, de az önkormányzatoknak a lakáspiaci folyamatokat, a népesség változását és a kínálat alakulását figyelembe kell venniük. A kijelölés ugyanakkor önmagában nem jelentene automatikus korlátozásokat, hiszen az érintett hatóságoknak azt is bizonyítaniuk kellene, hogy az adott intézkedés szükséges és arányos, valamint valóban hozzájárulhat a helyi lakhatási problémák enyhítéséhez.

Szigorúbb feltételek jöhetnek a rövid távú lakáskiadásban

De nem maradhat el a rövid távú lakáskiadás szabályozása sem. Ahogy a dokumentum jelzi, az olyan online szállásközvetítő platformok elterjedése, mint az Airbnb vagy a Booking.com, számos európai városban átalakította a lakáspiacot. A turisztikai célú hasznosítás számos tulajdonos számára vonzó lehetőséget jelent, ugyanakkor bizonyos térségekben hozzájárulhat ahhoz, hogy kevesebb lakás maradjon hosszú távú bérbeadásra.

A Bizottság most olyan jogi keretet javasolt, amelyben a helyi hatóságok a rövid távú lakáskiadást célzó intézkedéseket vezethetnek be, amihez bizonyítaniuk szükséges, hogy a tevékenység legalább három éven keresztül jelentős kedvezőtlen hatást gyakorolt a lakhatás megfizethetőségére vagy a lakáskínálatra, valamint, hogy enyhébb intézkedésekkel nem érhető el ugyanaz az eredmény. Az új szabályozás tehát nem tiltaná be általában véve az Airbnb-szolgáltatásokat.

És itt a második otthonok és az üresen álló lakások szintén reflektorfénybe kerülnek, amelyek ugyanúgy hozzájárulnak a helyi lakhatási nehézségekhez, ami főként az üdülőövezetekben kérdéses. Egy olyan településen, ahol sok ingatlant csak az év néhány hetében használnak, a lakásállomány növekedése nem feltétlenül jelenti azt, hogy a helyiek számára több megfizethető otthon válik elérhetővé. Sőt!

Az uniós tervezet ezekre a helyzetekre egyfajta megoldási alternatívát kínál úgy, hogy lehetőséget ad helyi, akár specifikus intézkedések kidolgozására. A szabályozás ugyanakkor úgy védené a tulajdonosok jogbiztonságát, hogy az ingatlanszerzéshez kapcsolódó új feltételeket nem lehetne visszamenőleg alkalmazni, miközben megfelelő átmeneti rendelkezésekre lenne szükség, a tartósan üresen álló lakások esetében pedig figyelembe kellene venni az indokolt használaton kívüli időszakokat.

A tervezett szabályozás magyarországi jelentőségét jól mutatja Budapest példája, ahol a rövid távú lakáskiadás korlátozása már korábban komoly vitákat váltott ki. Terézvárosban 2026. január 1-jétől a helyi önkormányzati rendelet alapján nulla napban határozták meg a magán- és egyéb szálláshelyek éves szálláshely-szolgáltatási időkeretét, ezzel gyakorlatilag megtiltotta az érintett rövid távú lakáskiadást.

A hatályos jogszabályok alapján a szabályszegő magánszemélyekre és egyéni vállalkozókra 200 ezer, jogi személyekre 2 millió forintos bírság szabható ki. Az önkormányzat a tilalom hatálybalépését követően megkezdte az ellenőrzéseket.
A második otthonok kérdésében ugyanakkor a Balaton térsége kínál egyértelműen érdekes magyar példát.

A tó körüli településeken a lakóingatlanok és az üdülők egyszerre szolgálják az állandó lakosság, az időszakosan ott tartózkodók és a befektetők igényeit. Ahogy az jól látszik, a turisztikai vonzerő és az ingatlanok üdülési célú hasznosítása ezért teremthet sajátos helyzetet a helyi lakáspiacon.

A városok és régiók nagyobb beleszólást szeretnének

Az Európai Régiók Bizottsága (CoR) üdvözölte az Európai Bizottság javaslatát. A szerkesztőségünkhöz eljuttatott sajtóanyag szerint szakértőik úgy vélik, a régóta szorgalmazott javaslat egyfajta jogbiztonságot teremthet a helyi lakhatási intézkedések számára.

A lakhatás a társadalmi egyenlőtlenségek első számú forrása Európában. A lakhatásról szóló első uniós rendelet azonban elismeri, hogy a lakhatásnak elsősorban a megélhetést kell szolgálnia, nem pedig a nyereségszerzést.

A városok vezető szerepet játszottak a teljes szövegezési folyamat során, például azt javasolták, hogy a rendelet sarokköveként határozzanak meg lakhatási nehézségekkel küzdő területeket.

Látjuk, hogy a városokban a rövid távú bérbeadási szolgáltatások elterjedése súlyosbítja a megfizethető lakhatás hiányát ah helyik számára, és ez elfogadhatatlan- fogalmazott Jaume Collboni, a CoR lakhatási véleményének előadója.

Az Európai Bizottság 2026. szeptemberében elfogadott javaslata egyelőre nem hatályos uniós rendelet. A szöveget az Európai Parlamentnek és az Európai Unió Tanácsának kell még tárgyalnia, és a részletszabályok a jogalkotási folyamat során változhatnak. A kezdeményezés ráadásul nem kizárólag korlátozásokból áll.

A Bizottság külön ajánlásban ösztönzi a tagállamokat a megfizethető lakások kínálatának bővítésére, az építési és engedélyezési folyamatok egyszerűsítésére, valamint a meglévő, kihasználatlan épületek lakáscélú hasznosítására.

A következő időszak egyik legfontosabb kérdése ezért az lesz, hogy a tagállamok és az önkormányzatok milyen lehetőségeket kapnak a lakáspiac helyi szabályozására, és ezekkel miként élnek majd – olvasható a portálon.

Kép: ChatGPT - Illusztráció!